Dźwignia finansowa

dźwignia finansowa
dźwignia finansowa

Jeżeli miałeś już okazję zapoznać się z moimi tekstami na temat RRSO i procentu składanego, to dzisiejszy wpis stanowi kontynuację elementarza wiedzy potrzebnej do świadomego prowadzenia finansów osobistych. Tematem, który opiszę dzisiaj jest dźwignia finansowa.

Wyjaśnię zasadę jej działania oraz ryzyka i korzyści wynikające z jej zastosowania, na bardzo popularnym przykładzie inwestycji w mieszkanie na wynajem.

Co to takiego dźwignia finansowa?

Z pewnością słowo dźwignia budzi w twojej głowie konkretne skojarzenia. Być może myślisz o narzędziu, z pomocą którego jesteś w stanie używając relatywnie mało siły podnieść coś ciężkiego? Dokładnie o to chodzi! A sprowadzając temat dźwigni na obszar finansowy, będzie chodziło o podniesienie opłacalności inwestycji poprzez wykorzystanie kredytu.

Kalkulator

Zanim zaprezentuję szereg przykładów, nauczę cię korzystać z kalkulatora, który przygotowałem. Dzięki niemu będziesz w stanie samodzielnie przeliczyć poniższe przykłady, a także wykorzystać go do własnych celów.

Kalkulator znajduje się w załączonym pliku Excel, który możesz ściągnąć.

Otwórz i spójrz na obszar zaznaczony na kolor zielony. To dane wejściowe, założenia przyjmowane do kalkulacji.

Ponieważ wszystkie przykłady w dzisiejszym wpisie bazują na przykładzie inwestycji w mieszkanie na wynajem, dane wejściowe, które możesz zadać do wyliczenia będą z tym związane.

Co oznaczają kolejne pola danych, które należy uzupełnić.

„Cena zakupu mieszkania” – wpisujesz cenę zakupu.

“Wzrost wartości rocznie” – podajesz założenie, o ile procent rok do roku będzie drożało zakupione mieszkanie. W prezentowanych dalej przykładach wszędzie wpisuję zero, ale jeżeli jesteś ciekawy, jak zmieni to rentowność inwestycji możesz wpisać tam inną wartość.

“Ile % wkładu własnego” – deklarujesz jaką część inwestycji sfinansujesz własnymi pieniędzmi. W pokazanym powyżej przykładzie musisz wyłożyć 50% ze 100.000 zł. Czyli wkład własny wyniesie 50.000 złotych.

„Horyzont inwestycyjny (lata)” – wskazujesz założenie, na ile lat chcesz zainwestować. Będzie to również okres, na który bierzesz kredyt finansujący tę inwestycję (o ile wkład własny jest mniejszy niż 100%).

Kolejny wiersz to oprocentowanie tego kredytu.

Ostatni wiersz to kwota zakładanych rocznych przychodów (a właściwie dochodów) z najmu.

Jak to działa?

Wyobraź sobie, że posiadasz do zainwestowania 100.000  zł i masz do wyboru:

Przykład 1

Kupujesz kawalerkę za całe 100.000 zł, która rocznie będzie przynosiła ci roczny dochód w kwocie 6.000 zł.

Jaka będzie rentowność takiej inwestycji?

Dane wejściowe, które musisz wprowadzić do kalkulatora wyglądają następująco:

Wynik kalkulacji wyniesie 6,0%.

Przykład 2

Zamiast zakupu jednej kawalerki na wynajem, podejmujesz decyzję o zakupie 2 identycznych kawalerek, a brakujące pieniądze pożyczasz z banku w formie kredytu hipotecznego.

Jak teraz będzie wyglądała rentowność inwestycji?

Aby zakupić 2 kawalerki kosztujące 100.000 zł każda, musisz posiadać 200.000 zł. Połowa tej kwoty będzie pochodziła z wkładu własnego, a połowa z kredytu. Załóżmy, że w skali roku, odsetki od kredytu wyniosą 3%.

Przychody z najmu dwóch kawalerek będą wynosiły:

2 x 6.000 zł = 12.000 zł.

Do kalkulatora wprowadzisz następujące dane:

Rentowność takiej inwestycji wyniesie 7,57%, a zatem będzie wyższa niż w Przykładzie 1, gdzie całość inwestycji była sfinansowana ze środków własnych, bez kredytu.

Perpetum mobile

Może ci się teraz wydawać, że masz przed sobą klucz do idealnego świata, w którym kupujesz kawalerki na wynajem z minimalnym wkładem własnym, a im wyższe będzie zadłużenie, tym więcej zarobisz. Możesz pójść nawet dalej – nie inwestujesz w ogóle własnych środków i finansujesz całość z kredytu, a twoja stopa zwrotu sięga nieskończoności.

Pora zejść na ziemię

Pokazany mechanizm ma oczywiście swoje ograniczenia. Są 3 elementy, które będą decydowały o uzyskiwanej stopie zwrotu – oprocentowanie kredytu, wielkość wkładu własnego, a także okres na jaki kredyt został udzielony.

Oprocentowanie kredytu

Obecnie w Polsce mamy do czynienia z najniższymi stopami procentowymi od roku 1989, co przekłada się na najtańsze na rynku kredyty.

Czy warunki kredytu z Przykładów 1 i 2 są realne?

Niestety nie.

Obecnie stopa bazowa, używana najczęściej w kredytach hipotecznych, to WIBOR 1M (jednomiesięczna stopa międzybankowa). Kształtuje się ona obecnie na poziomie 1,64% w skali roku. Do tej stopy bazowej bank udzielający kredytu musi doliczyć swoją marżę, która może wahać się w przedziale pomiędzy 1.9% a 2.3% w zależności od oferty, jaką uda ci się znaleźć i wynegocjować, a także okresu kredytowania i wielkości (procentowej) wkładu własnego.

A zatem 1.64% + 1.9% = 3.54%. To wersja najbardziej optymistyczna.

Skoro wiemy już, że realne oprocentowanie kredytu hipotecznego będzie wahało się pomiędzy 3,5% a 4,0% w skali roku, policzmy opłacalność inwestycji dla bardziej realnych scenariuszy.

Przykład 3

Założenia wejściowe jak dla Przykładu 2, z jedną różnicą – oprocentowanie kredytu na poziomie 3,5%.

Dane wejściowe jakie wprowadzisz do kalkulatora wyglądają następująco:

Stopa zwrotu takiej inwestycji wyniesie 7,32%, a zatem jest niższa niż w przypadku finansowania tańszym kredytem, jak w Przykładzie 2.

Przykład 4

 Założenia wejściowe jak dla Przykładu 2, z jedną różnicą – oprocentowanie kredytu na poziomie 7%.

Dane wejściowe jakie wprowadzisz do kalkulatora wyglądają następująco:

A stopa zwrotu będzie na poziomie 5,45%. Jak widzisz jest ona niższa, niż w Przykładzie 1, gdzie całość inwestycji była finansowana ze środków własnych. Rentowność w Przykładzie 1 wynosiła 6%.

Ważna zasada:

Jeżeli oprocentowanie kredytu jest wyższe, niż rentowność inwestycji bez kredytu, to dźwignia finansowa przestaje mieć pozytywny wpływ na rentowność inwestycji.

Wielkość wkładu własnego, czyli struktura finansowania

 W Przykładzie 2 łączna wartość inwestycji (200.000 zł) finansowana była z wkładu własnego w kwocie 100.000 zł oraz kredytu hipotecznego w tej samej kwocie. Zatem struktura finansowania była 50% / 50%.

Przykład 5

Prześledźmy co się stanie, jeżeli struktura finansowania będzie inna, np. 20% wkład własny, 80% kredyt. Tym razem inwestujemy zatem:

  • Wkład własny 200.000 zł x 20% = 40.000 zł
  • Kredyt 200.000 zł x 80% = 160.000 zł

Dane wejściowe jakie wprowadzisz do kalkulatora wyglądają następująco:

A rentowność wyniesie 9,36%. Przy dużo wyższym udziale kredytu w strukturze finansowania tej inwestycji, stopa zwrotu jest znacząco wyższa.

Aby nie mnożyć przykładów, przygotowałem poniższą tabelę, z której możesz odczytać rentowność inwestycji przy zadanym oprocentowaniu kredytu i określonym udziale własnym.

Wynik 9,36%, będący rozwiązaniem Przykładu 3, zobaczysz w lewym dolny rogu tabeli.

Dodatkowo dla wielkości wkładu własnego 80%, 50% i 20% przygotowałem na bazie tej tabeli wykres, na którym zobaczysz ciekawą zależność.

Wniosek z powyższego wykresu jest następujący:

Inwestycje w których kredyt odgrywa istotną rolę (czyli mamy mały wkład własny) są dużo bardziej wrażliwe na zmianę oprocentowania kredytu, niż inwestycje w których wkład własny jest duży lub wręcz całkowity. Widać to wyraźnie w nachyleniu linii wykresu dla trzech przykładowych struktur finansowania. Linia szara to inwestycja sfinansowana aż w 80% wkładem własnym, a linia niebieska to inwestycja sfinansowana w 20% wkładem własnym.

Ta wrażliwość na oprocentowanie kredytu może działać zarówno in plus, podnosząc rentowność inwestycji, o ile oprocentowanie spadnie, lub in minus w przeciwnym wypadku.

Okres kredytowania a rentowność inwestycji

Ostatnim czynnikiem wpływającym na rentowność inwestycji jest okres jej trwania.

Poniżej krótka tabelka ilustrująca tę zależność (dla poniższych obliczeń przyjęto założenie, że wkład własny wynosi 50%):

Jeszcze lepiej widać to na wykresie:

Wniosek z powyższych kalkulacji jest taki, że w przypadku wykorzystywania dźwigni finansowej (w naszym przypadku oprocentowanie kredytu poniżej 6,0%), rentowność inwestycji rośnie wraz z wydłużaniem okresu finansowania, niemniej nie są to istotne przyrosty. Gdy dźwignia finansowa nie jest wykorzystywana horyzont inwestycyjny nie ma znaczenia. Tak dzieje się w przypadku pełnego finansowania środkami własnymi, lub jak na powyższym wykresie, gdy oprocentowanie kredytu jest równe rentowności inwestycji finansowanej wyłącznie ze środków własnych (tutaj 6,0%).

Jakie ryzyka musisz wziąć pod uwagę wykorzystując dźwignię finansową?

Jeżeli pamiętasz, jak bardzo zwrot z inwestycji jest wrażliwy na oprocentowanie kredytu, który finansuje twoją inwestycję, wiesz już, że nawet niewielka zmiana tego oprocentowania spowoduje znaczne zmiany w rentowności twojej inwestycji. Efekt ten jest tym silniejszy, im większa część inwestycji finansowana jest kredytem (mały wkład własny).

Zatem przy relatywnie prostej inwestycji w mieszkanie, musisz wziąć pod uwagę co najmniej:

  • Ryzyko zmiany oprocentowania kredytu
  • Ryzyko uzyskiwania dochodów z najmu odmiennych od założeń

Są to dwa istotne elementy ryzyka, których nie jesteś w stanie w prosty sposób ograniczyć. Wynika to z przede wszystkim z braku dostępności kredytów o stałym oprocentowaniu (w Polsce), jak również z rynku wynajmu mieszkań, który w tak długiej perspektywie inwestowania może się istotnie zmieniać. Poruszę ten temat w osobnym wpisie.

Podsumowanie

Po lekturze dzisiejszego wpisu, powinieneś mieć świadomość, że stosowanie dźwigni finansowej nie jest cudownym sposobem na uzyskanie wyższej stopy zwrotu z twojej inwestycji i niesie ze sobą określone ryzyka. Dodatkowo, wiesz już, że stosowanie dźwigni finansowej może mieć zarówno pozytywne jak i negatywne konsekwencje, a potencjalne stopy zwrotu na takich prostych aktywach jak mieszkania mogą zostać relatywnie nieznacznie zwiększone poprzez wykorzystanie finansowania bankowego.

Powyższy wpis jest zaledwie wstępem do analizy faktycznych przykładów inwestowania, między innymi, w nieruchomości. Świadomie pomijam cały szereg zagadnień mających wpływ na rentowność inwestycji, które mogłyby zagmatwać i tak skomplikowaną materię dzisiejszego wpisu. Są to na przykład kwestie podatkowe, czy uzależnienie oprocentowania kredytu od wielkości wkładu własnego. Będę je omawiał w kolejnych wpisach, dawkując wiedzę niezbędną do całościowego zrozumienia tego typu inwestycji.

Jeżeli masz jakieś pytania lub spostrzeżenia, podziel się nimi w komentarzu.

Michał z ZarabiajOszczędzajInwestuj

Total
6
Shares
6 Shares:
Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

You May Also Like